Vous en êtes à évaluer les avantages d’investir en copropriété? Vos recherches vous ont probablement mené à voir la copropriété divise tel un choix valable. En effet, cette dernière gagne en popularité pour plus d’une raison. Toutefois, comment se définit cette copropriété « divise »? Quelle est la différence entre celle-ci et la copropriété indivise? Voici quelques thèmes qui seront abordés au cours des prochaines lignes.
La copropriété divise et indivise : quelle est la différence?
Avant d’aller plus loin, il est important de comprendre la distinction entre ces deux types de copropriété. Voici donc un portrait global, mettant en lumière les grandes caractéristiques de chacun.
La copropriété divise
En général, lorsqu’il est question de copropriété, on pense tout de suite à la copropriété divise — et plus particulièrement au condo. Il s’agit d’une bâtisse divisée en plusieurs parties : des parties privatives et des parties communes.
Prenons un exemple pour illustrer le tout.
Vous achetez une propriété dans un immeuble de 10 condos. À juste titre, vous êtes le seul propriétaire de votre partie privative et son usage vous est entièrement exclusif. Cette dernière possède d’ailleurs son propre numéro de lot, aussi connu sous le nom de cadastre. Ainsi, vous recevrez votre propre compte de taxes municipales et scolaires.
Mais ce n’est pas tout. Vous possédez aussi des parties communes de l’immeuble. On parle ici des espaces extérieurs comme la terrasse, les escaliers, le stationnement, les ascenseurs, etc. Autrement dit, ce sont des espaces que vous partagez avec les autres copropriétaires de l’immeuble. Vous en possédez chacun une quote-part qui représente le pourcentage de vos droits sur ces parties communes.
Les particularités de la copropriété divise
La copropriété divise comporte deux composantes clés : la déclaration de copropriété et le syndicat de copropriété.
Pour sa part, la déclaration de copropriété consiste en un document obligatoire dans lequel l’ensemble des règles d’administration et de cohabitation sont concertées. C’est dans ce dernier que se trouvent les détails des obligations et des droits de chacun. Par exemple, c’est elle qui dispose de la description des unités privatives, du règlement de l’immeuble et d’autres informations indispensables.
Quant à lui, le syndicat de copropriété est défini par un groupe d’individus veillant au respect des clauses et des obligations listées dans la déclaration de copropriété. Généralement, ce sont des copropriétaires de l’immeuble qui constituent ce syndicat. Ce syndicat a une responsabilité et des obligations qui sont prévues au Code civil du Québec, notamment la conservation de l’immeuble, l’administration des parties communes et la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.
La copropriété indivise
La copropriété indivise, à l’opposé de la copropriété divise, ne se scinde pas en parties privatives et communes. Autrement dit, en faisant l’acquisition de ce genre de propriété, vous achetez le pourcentage d’un immeuble au complet. Vous partagez ce pourcentage avec les autres copropriétaires; il s’agit de votre droit de propriété.
Pour ce qui est des taxes scolaires et municipales, elles sont rétribuées à chaque copropriétaire selon le pourcentage d’acquisition de la copropriété. Également, votre appartement ne fait pas l’objet d’un numéro de lot comme dans la copropriété divise. Seul l’immeuble en soi le possède.
De nombreux exemples peuvent être mis en lumière pour illustrer la copropriété indivise. L’exemple classique : le couple qui achète une maison, établissant la part des deux conjoints à 50 %. Un autre exemple souvent observé : une succession. Les héritiers se voient attribuer un pourcentage d’un bien immobilier.
Les particularités de la copropriété indivise
Contrairement à la copropriété divise, la copropriété indivise n’a aucune obligation légale face à la possession d’un document tel que la déclaration de copropriété. Toutefois, les copropriétaires (ou indivisaires) gagnent à posséder une convention d’indivision. Elle comprend les notions de droits des occupants et de gestion du bâtiment, permettant une meilleure administration de ce dernier.
Par exemple, elle peut permettre aux copropriétaires de reporter le droit de partage de l’indivision, de déterminer à qui les parts peuvent être offertes à la revente et plus encore.
Les inconvénients de la copropriété indivise
Au Québec, le Code civil n’a pas encore d’encadrement clair sur les droits et les obligations des propriétaires indivis. C’est pourquoi vous pourriez rencontrer quelques complications en cours de route. Le casse-tête de la revente de votre part, des difficultés à obtenir du financement et l’absence de fonds de prévoyance en cas de sinistre en sont quelques exemples.
La copropriété divise : des avantages qui expliquent sa popularité
Ce sont bel et bien les copropriétés divises qui sont les plus appréciées sur le marché à l’heure actuelle. Ce n’est pas un hasard. Elles proposent des avantages appréciables, tels que :
Une administration encadrée
La copropriété divise fait l’objet de règles et de lois précises, laissant peu de place aux zones grises. Toutefois, ce n’est pas parce qu’un cadre légal existe que le syndicat s’est assuré d’en respecter les règles année après année depuis la publication de la déclaration de copropriété. D’ailleurs, sachez que les membres d’un syndicat qui ne respectent pas leurs obligations civiles, volontairement ou par méconnaissance, risquent d’engager leur responsabilité civile personnelle envers les individus et/ou entités qui en subiraient les préjudices.
La prévisibilité des frais et charges
En copropriété, comme en condo par exemple, les frais d’entretien, de réparation ou les charges de copropriété mensuels restent nettement plus prévisibles. Même qu’une majorité de ceux-ci font partie de votre déclaration de copropriété, ce qui favorise la gestion de vos finances personnelles.
Moins de responsabilités quant à l’entretien
Effectivement, les responsabilités quant à l’entretien et aux réparations sont moindres lorsque vous êtes en copropriété divise. Encore ici, la déclaration de copropriété joue son rôle; elle adresse des indications claires en ce qui concerne ses activités.
Plus de commodités
Puisque les aires communes sont généralement plus variées au sein de copropriétés divises, elles offrent davantage de commodités. Il n’est pas rare d’y croiser des salles d’entraînement, des piscines, des aires de rassemblement privées et plus encore.
Vous pensez acheter une copropriété divise, attention!
Tout acquéreur potentiel devrait s’inquiéter des aspects suivants avant de signer un acte de vente :
- Le budget du syndicat pour l’année en cours;
- La déclaration de copropriété et tous ses règlements (incluant toutes ses modifications);
- Les polices d’assurance du syndicat;
- Le certificat de localisation;
- Les états des charges communes dues relativement à l’unité achetée;
- L’existence et le montant des fonds de prévoyance et d’auto assurance.
Par exemple, une sous-capitalisation des fonds de prévoyance et d’auto assurance devrait décourager un acheteur potentiel à moins que ceux-ci aient servi récemment pour des rénovations, améliorations et réparations qui permettent de conserver la valeur de la copropriété.
Comment investir intelligemment dans une copropriété?
De nos jours, les options pour investir et/ou se loger en immobilier sont multiples. Celle que vous retiendrez devra satisfaire plusieurs critères financiers, mais aussi qualitatifs en fonction de vos besoins, de vos exigences et de vos objectifs. Un planificateur financier saura vous aider à y voir plus clair. Chez Groupe Mirador, nous faisons un tour complet de votre environnement pour cibler les options qui vous conviennent le mieux. Nous prenons le temps de vous aiguiller vers les bons choix. Contactez-nous!